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e-すまい三重

1-2 開発許可制度

昭和30年代に始まるわが国経済の高度成長と生産構造の高度化は、都市の農村に対する無秩序な蚕食-いわゆるスプロール現象-を惹起した。このスプロールは、劣悪な悪環境、公共施設整備計画の破綻、地価の一般的高騰等種々の問題を生ぜしめた。

このため、都市計画法は、都市計画区域を二分して、市街化すべき区域と市街化を抑制すべき区域とに分け、市街化区域については、用途地域、都市施設等の計画をはっきり定めて、都市施設を優先的かつ計画的に整備するとともに、民間の宅地開発については開発許可制度により市街化の水準を確保することとし、市街化調整区域については開発行為・建築行為を原則として禁止し無秩序な市街地の膨張を抑止しようとするものである。

また、法改正により平成13年度からは都市計画区域外であっても、市町村が定める準都市計画区域及び1ha以上の開発行為に対し、都市的な土地利用であるとの位置づけから都市計画法が適用されることとなった。

1-2-1 本制度の適用

全ての区域において適用される。

1-2-2 用語の定義

(1)  建築物
 建築基準法第2条第1号に定める建築物をいう。
(2)  建築
 建築基準法第2条第13号に定める建築をいう。
(3)  開発行為
 主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。
(4)  特定工作物
 第一種特定工作物
 コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の用に供する工作物
 第二種特定工作物
 ゴルフコース、その他1ha以上の野球場、遊園地、動物園、その他運動レジャー施設及び墓園
(5)  開発区域
 開発行為をする土地の区域をいう。
(6)  公共施設
 道路、公園、広場、緑地、下水道、河川、運河、水路および消防の用に供する貯水施設をいう。

1-2-3 開発行為の許可

下記の開発行為を除いて、開発行為をしようとする者は、都道府県知事(又は指定都市の長、中核市の長、特例市の長、事務処理市町村の長、。以下同じ。)の許可を受けなければならない。

(1)  市街化区域内における1,000m2(都道府県(指定都市、中核市、特例市、事務処理市町村の区域内にあっては、指定都市等)の条例で300m2まで引き下げ得る。)未満の開発行為・中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域については、500m2未満の開発行為
(2)  市街化調整区域内において次の建築物を建築するために行われる開発行為
 農林漁業の用に供される畜舎、蚕室、育雛孵卵所、物置等
 農林漁業の業務を営む者の居住の用に供する建築物
(3)  鉄道施設、図書館、公民館等公益上必要な建築物のために行われる開発行為
(4)  都市計画事業の施行として行う開発行為
(5)  土地区画整理事業の施行として行う開発行為
(6)  市街地再開発事業の施行として行う開発行為
(7)  住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
(8)  防災街区整備事業の施行として行う開発行為
(9)  公有水面埋立法に基づく埋立地で告示がないものにおいて行う開発行為
(10)  非常災害のための必要な応急措置として行う開発行為
(11)  通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

1-2-4 許可申請の手続

1-2-5 設計者の資格

次の工事については、設計者の資格が限定される。

開発区域の面積が1ha以上の開発行為に関する工事

1-2-6 公共施設の管理者の同意等

開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、次の手続きをとらなければならない。

(1)  開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意
(2)  開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者に協議
(3)  開発区域の面積が20ha以上の開発行為にあっては、義務教育施設の設置義務者、水道事業者、40ha以上の開発行為にあっては、さらに加えて一般電気事業者、ガス事業者、鉄道事業者等

1-2-7 開発許可の基準

道路、公園、排水施設、擁壁等の設置、公益施設の配置、樹木の保存、表土の保全、緩衝帯の配置等についての基準

1-2-8 市街化調整区域内において許可される開発行為

市街化調整区域内においては、市街化調整区域が市街化を抑制すべき区域(第7条第3項)であるため、次に該当する開発行為でなければ許可されない。ただし、第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。

(1- 前半)主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物(社会福祉施設、医療施設、学校)
(1- 後半)当該開発地域の周辺の地域において居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場等を建築することを目的とする開発行為
(2)  市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源等の有効な利用上必要な建築物の建築又は第一種特定工作物の建設のために行う開発行為
(3)  農林漁業用建築物で法第29条の許可不要とされた建築物以外の建築物または市街化調整区域内において生産される農林漁業生産物の処理、貯蔵、加工に必要な建築物を建築又は第一種特定工作物の建設するために行う開発行為
(4)  特定農山村における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律に定める利用目的の開発行為
(5)  都道府県が国または独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業の事業の共同化または集団化に寄与する事業の用に供する建築物の建築又は第一種特定工作物の建設のために行う開発行為
(6)  市街化調整区域内に存する工場と密接不可分な関連を有する事業で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域において建築することが必要な建築物の建築又は、第一種特定工作物の建設のために行う開発行為
(7)  危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物で市街化区域内において、建築し又は建設することが不適当なものの用に供する目的で行う開発行為
(8)  市街化区域内において建築物を建築し、又は、第一種特定工作物を建設することが困難又は不適当なもので道路の円滑な交通を確保するため適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所又は給油所等及び火薬類の製造所である建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
(9)  地区計画又は集落地区計画の区域(地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。)内において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
(10)  市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
(11)  開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
(12)  市街化調整区域に関する都市計画が決定または拡張された際、自己の居住または業務の用に供する建築物を建築する目的で土地または土地の利用に関する権利を有していた者で当該都市計画の決定等の日から起算して6ヶ月以内に都道府県知事に届け出をした者が、当該目的にしたがって、当該都市計画の決定等の日から起算して5年以内に行う開発行為
(13)  開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不適当と認められるものとして、都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの

1-2-9 開発許可の特例

1-2-10 許可又は不許可の通知

1-2-11 工事完了検査

(1)  工事が完了したときは(工区ごとの完了または公共施設に関する部分だけの完了でもよい)、都道府県知事に届け出なければならない。
(2)  都道府県知事は、検査の結果、当該開発許可の内容に適合していれば検査済証を交付しなければならない。
(3)  都道府県知事は、工事完了公告しなければならない。

1-2-12 建築制限

開発区域内の土地では、工事完了公告があるまでは、原則として建築物の建築してはならない。

1-2-13 開発行為の廃止

1-2-14 開発行為等により設置された公共施設の管理

原則として、工事完了の公告の日の翌日において地元市町村の管理に属する。

1-2-15 公共施設の用に供する土地の帰属

(1)  代替施設として設けられる公共施設の場合
 従前の公共施設で国・公有のものは、工事完了の公告の日の翌日に当該開発許可を受けた者に帰属する。
それとひきかえに、代替の公共施設の敷地は、国・公有となる。
(2)  新設の公共施設の場合
 工事完了の公告の日の翌日に、当該公共施設の管理者に帰属する。
 この場合、市街化区域内における一定の都市計画施設の用に供する土地が国・公有になったならば、従前の所有者は、国または地方公共団体に対して当該土地の取得に要すべき費用の全部または一部を負担すべきことを求めることができる。

1-2-16 建築物の敷地面積に対する建築面積の割合等の指定

1-2-17 開発許可を受けた土地における建築等の制限

当該開発地区域内の土地について用途地域等が定められているとき、または都道府県知事が許可したとき以外、工事完了公告があった後は、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築してはならず、また建築物を改築し、またはその用途を変更して、予定建築物以外の建築物としてはならない。

1-2-18 開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限

(1)  市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域においては、原則として都道府県知事の許可を受けなければ建築物の新築又は第一種特定工作物の新設、建築物の改築または用途の変更ができない。
(2)  都道府県知事が許可する建築物又は第一種特定工作物は、第34条第1号から第12号に規定する建築物、同条13号に規定する者が同号に規定する目的で市街化調整区域に関する都市計画の決定等の日から起算して5年以内に建築する建築物又は、建設する第一種特定工作物
(3)  市街化区域内において建築することが困難又は著しく不適当な建築物又は第一種特定工作物で都道府県知事があらかじめ開発審査会の議を経たもの。

1-2-19 許可に基づく地位の承継

1-2-20 開発登録簿

1-2-21 国及び地方公共団体の援助

1-2-22 開発許可手数料

1-2-23 不服申立て

1-2-24 開発審査会

1-2-25 許可等の条件

1-2-26 報告、勧告

1-2-27 監督処分

1-2-28 立入検査

1-2-29 都道府県知事の権限の委任

1-2-30 罰則

1-2-31 市街化区域、市街化調整区域に関する都市計画が定められていない都市計画区域内における開発行為の許可

下記の開発行為を除いて開発行為をしようとする者は、あらかじめ知事の許可を受けなければならない。

(1)  3,000m2未満の開発行為
 ただし、次の区域については、1,000m2未満
都市計画区域 適用市町 適用時期
名張都市計画区域 名張市 昭和50年5月1日以降
青山都市計画区域 伊賀市(旧青山町の区域)
明和都市計画区域 明和町
三雲都市計画区域 松阪市(旧三雲町の区域)
亀山都市計画区域 亀山市
※津市芸濃町
平成8年4月1日以降
伊勢都市計画区域 伊勢市、玉城町 平成9年4月1日以降
  (注)※は平成15年以降は津市条例において定められている。
(2)  農林漁業の用に供する建築物(令第20条に定めるもの)及びこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の目的で行う開発行為
(3)  法第29条第3号から第11号までに掲げる開発行為

本ページに関する問い合わせ先

三重県 県土整備部 建築開発課 開発審査班 〒514-8570 
津市広明町13番地(本庁4階)
電話番号:059-224-3087 
ファクス番号:059-224-3147 
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